Notarai pasakoja apie dažniausias situacijas, kai būsto pardavimas sustoja dėl vieno trūkstamo dokumento.
Notarė Inga Kazlauskienė iš Kauno per mėnesį įformina apie trisdešimt nekilnojamojo turto sandorių. Maždaug kas dešimtas iš jų vėluoja arba visai nutrūksta dėl tos pačios priežasties – neparuošto energetinio naudingumo sertifikato.
„Žmonės ateina pasirašyti sutarties ir tik tada sužino, kad be šio dokumento sandoris neįmanomas. Kartais pirkėjas sutinka palaukti savaitę, kartais – išeina ir niekada negrįžta,” – sako ji.
Klaida nr. 1: palikti paskutinei dienai
Energetinio naudingumo sertifikatas – privalomas dokumentas parduodant ar išnuomojant bet kokį pastatą Lietuvoje. Tai ne rekomendacija, o įstatymo reikalavimas, galiojantis nuo 2013 metų.
Tačiau dauguma savininkų apie tai pagalvoja tik tada, kai pirkėjas jau rastas ir laikas eiti pas notarą.
Problema ta, kad sertifikavimas užtrunka. Specialistas turi atvykti į objektą, atlikti apžiūrą, surinkti duomenis ir parengti dokumentą. Standartinis terminas – nuo trijų iki septynių darbo dienų. Skubus – brangiau ir ne visada įmanomas.
„Pats blogiausias scenarijus – kai sandoris suplanuotas penktadieniui, o ketvirtadienį klientas prisimena apie sertifikatą. Tada jau niekas nebepadeda,” – pasakoja sertifikuotojas iš Vilniaus.
Klaida nr. 2: pasikliauti senu dokumentu
Energetinio naudingumo sertifikatas galioja dešimt metų. Tačiau jei per tą laiką pastate buvo atlikti esminiai pakeitimai – pakeisti langai, apšiltintos sienos, modernizuota šildymo sistema – senas sertifikatas nebeatspindi realios situacijos.
Formaliai jis vis dar galioja, ir sandorį sudaryti galima. Tačiau jei po pirkimo paaiškėja, kad deklaruota klasė neatitinka tikrovės, pirkėjas gali reikalauti kompensacijos.
„Turėjome atvejį, kai parduotas namas su D klase, bet realiai atitiko F. Pirkėjas po pirmos žiemos pamatė sąskaitas ir kreipėsi į teismą. Pardavėjas turėjo kompensuoti skirtumą,” – pasakoja NT teisininkas.
Klaida nr. 3: nežinoti skirtumo tarp sertifikato ir audito
Šias dvi paslaugas žmonės nuolat painioja, nors jų paskirtis visiškai skirtinga.
Sertifikatas – tai pastato energetinės klasės nustatymas. Dokumentas, reikalingas sandoriui.
Pastato energetinis auditas – tai išsami analizė, kurios metu specialistai ne tik nustato esamą būklę, bet ir pateikia rekomendacijas, kaip pagerinti energetinį efektyvumą. Auditas reikalingas prieš renovaciją arba norint gauti finansavimą iš valstybės programų.
„Skambina žmogus ir sako – man reikia audito, parduodu butą. Paaiškinu, kad jam užtenka sertifikato, kuris kainuoja tris kartus pigiau. Arba atvirkščiai – nori sertifikato, bet planuoja renovuoti. Tada sakau – palauk, pirma pasidaryk auditą, nes kitaip pinigus išmesi vėjais,” – aiškina energetikos konsultantas.
Klaida nr. 4: rinktis pagal kainą, o ne pagal kokybę
Rinkoje kainos svyruoja nuo 50 iki 300 eurų už tą pačią paslaugą. Natūralu, kad žmonės renkasi pigiau. Tačiau ne visada pigiausia – geriausia.
Kai kurie paslaugų teikėjai siūlo sertifikavimą nuotoliniu būdu – klientas atsiunčia nuotraukas, specialistas parengia dokumentą net neapsilankęs objekte. Tai greitesnis ir pigesnis būdas, bet ir rizikingesnis.
Jei sertifikuotojas nematė pastato, jis remiasi tik deklaruojamais duomenimis. O tie duomenys ne visada teisingi. Rezultatas – sertifikate nurodyta klasė gali neatitikti realybės.
Be to, visi sertifikuotojai privalo būti atestuoti. Pigūs pasiūlymai kartais ateina iš specialistų, kurie neturi reikiamos kvalifikacijos arba dirba nelegaliai.
Klaida nr. 5: neįtraukti sertifikato į skelbimą
Nuo 2021 metų energetinė klasė privalo būti nurodyta kiekviename NT skelbime. Tai ne tik įstatymo reikalavimas – tai ir pardavimo įrankis.
Tyrimai rodo, kad skelbimai su nurodyta energetine klase sulaukia daugiau peržiūrų. Pirkėjai vertina skaidrumą. Jei klasės nėra – kyla įtarimas, kad pardavėjas kažką slepia.
„Kai matau skelbimą be energetinės klasės, iš karto galvoju – arba savininkas aplaidus, arba klasė labai žema ir jis nenori rodyti. Abu variantai kelia klausimų,” – sako būsto ieškanti vilnietė.
Kaip išvengti problemų
Specialistai rekomenduoja pradėti nuo sertifikato dar prieš skelbiant būstą pardavimui. Taip turėsite laiko ištaisyti problemas, jei tokių atsirastų, ir galėsite iš karto nurodyti klasę skelbime.
Renkantis paslaugų teikėją, verta patikrinti jo atestatą oficialioje duomenų bazėje. Paklausti, ar kaina apima vizitą į objektą. Paprašyti galutinės kainos patvirtinimo raštu.
Ir svarbiausia – nepulti į paniką paskutinę minutę. Dokumentas, kurio parengimui skiriama pakankamai laiko, visada bus kokybiškesnis nei tas, kurį reikėjo padaryti per naktį.
Notarė Kazlauskienė priduria: „Per dešimt metų mačiau šimtus sandorių, kurie vos nesubyrėjo dėl šio dokumento. Visada sakau klientams – pradėkite nuo popierių, ne nuo skelbimo. Sutaupysite nervų ir sau, ir pirkėjui.”
